“ATTENZIONE A DEMOLIRE”, questa la parola d’ordine tra gli addetti ai lavori (/tra gli operatori del settore) a seguito della sentenza della Seconda Sezione del Consiglio di Stato n. 8542 dello scorso 04.11.2025.
Con tale pronuncia, il Supremo organo di giustizia amministrativa ha individuato i requisiti che devono obbligatoriamente sussistere, perché un intervento di demolizione e ricostruzione di un fabbricato (la così detta demoricostruzione) possa essere qualificato come ristrutturazione ed attuato, dunque, con la c.d Super Scia, disciplinata dall’articolo 23 del T.U. dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001).
Nello specifico si tratta dei seguenti tre requisiti:
– unicità dell’edificio oggetto di intervento. In sostanza, perché l’intervento possa essere qualificato come ristrutturazione, occorre che non si proceda ad accorpamenti di volumi espressi da manufatti diversi (anche se pertinenziali al fabbricato principale) né al frazionamento di un volume originario in più edifici di nuova realizzazione.
– contestualità temporale tra demolizione e ricostruzione. Le due fasi esecutive devono, cioè, susseguirsi senza soluzione di continuità, nell’ottica di una sostanziale unitarietà dell’intervento; il che presuppone, secondo il Consiglio di Stato, che entrambe le fasi siano legittimate dal medesimo titolo abilitativo edilizio.
– neutralità dell’intervento sul territorio. La volumetria dell’edificio oggetto di ricostruzione non può superare quella dell’edificio demolito (fatta eccezione per i soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali), con l’effetto ulteriore che devono ritenersi non consentite, ai fini della qualificazione dell’intervento come ristrutturazione – in una logica di finalità “conservativa” che, in qualche modo, rievoca la vecchia nozione di demolizione con “fedele ricostruzione” – tutte quelle opere che non siano meramente funzionali al riuso del volume preesistente e che comportino una trasformazione del territorio, ulteriore rispetto a quella già determinata dal fabbricato demolito.
La mancanza anche di uno solo di tali requisiti, secondo il Consiglio di Stato, comporta la classificazione dell’intervento come di nuova costruzione, con tutto ciò che ne consegue in termini di titolo abilitativo necessario per l’esecuzione (il permesso di costruire e non la Scia), di oneri di urbanizzazione e di limiti applicabili all’attività edilizia.
Proprio sotto tale ultimo aspetto, rileva, in particolare, il sopra richiamato requisito della contestualità temporale tra la fase di demolizione e quella di ricostruzione.
Infatti, ove tale requisito non dovesse essere debitamente assicurato (ad esempio nel caso di una fase demolitoria eseguita con Scia e di una successiva fase ricostruttiva effettuata in forza di un diverso titolo edilizio, magari anche a distanza di tempo dalla demolizione), si corre il concreto rischio di non poter più riutilizzare la volumetria del fabbricato demolito.
Ed invero, come chiarito dal Consiglio di Stato nella pronuncia in questione, ove il privato intenda ripristinare un edificio che non esiste più, dovrà, previamente, dimostrarne la “preesistente consistenza” (secondo quanto disposto dall’articolo 3.1, lett. d) del T.U. dell’Edilizia); onere probatorio, questo, però, particolarmente gravoso, non potendo essere assolto mediante semplici rilievi e/o asseverazioni del tecnico di fiducia, ma solo in forza di prove oggettive (e non sempre agevolmente reperibili),quali gli atti di fabbrica o i titoli edilizi che hanno interessato il precedente fabbricato, ovvero le planimetrie catastali, purché da essi siano ricavabili “in maniera pressoché certa, l’esatta cubatura e sagoma d’ingombro del fabbricato su cui intervenire”.
In ragione di quanto sopra, suona, dunque, come campanello d’allarme quanto osservato dal Consiglio di Stato in merito alla circostanza che, se “in caso di ‘demoricostruzione’ il proprietario può sfruttare il volume dell’edificio demolito, nell’ipotesi di ‘nuova costruzione’ può utilizzare solo la volumetria espressa dall’area di edificazione”.
Da qui l’avviso ai navigati “ATTENZIONE A DEMOLIRE”.
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Luca De Nora
